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[天机奇谈] 2024-04-23 NO. 1|壹 房地产“恒碧万”三强为代表的高周转时代落幕,中建、保利、华润等登上历史舞台,“拼爹时代”来临。 2023年,保利4222亿元销售额、华润3070亿元销售额,中国建筑4514亿元的地产销售规模:中国建筑旗下的中海地产合约销售额2670亿元,中建地产合约销售额1844亿元。 再回头看看,一度让人以为安全上岸的万达,为渡过困境,让渡60%股权给太盟投资为代表的财团;暴雷两年多的中南建设,也紧随其后与太盟投资集团传出“绯闻”;碧桂园吊着一口气表示:“我还没死透”... 世茂展期后二度展期,眼瞅着后续不继续展期没辙;朗诗绿色管理债券展期后,兑付再次承压;奥园大概是死了,但偶尔动一下,是植物人或是诈尸;恒大已死,凉了许久,但还在停尸房里没得到命令没法火化... 有个好爹挺重要的,这不,央企国企可以拼爹,大多数的民营房企只能拼命。 昨晚我睡前读《三国演义》,看着看着就睡着了,梦中出现了续集: 赵云拿下桂阳,刘备让赵云娶了原赵太守的嫂子,桂阳第一美人。刘备安抚子龙道:桂阳第一富婆,风姿绰约,精于人事,岂不正配子龙勇猛乎?况且她还家资丰厚。 赵云义正言辞表示:我又不是曹贼,不好这口,我还是喜欢18岁的。我拿了她家产,怎么花? 刘备:我会给你我的瑞士银行账号,你把金钱打进去,我们去买物质和器械,给弟兄们上装备。 赵云很委屈:敢情我付出我的二弟,只是为了让主公装备你的弟兄? 刘备抚了抚子龙的背,宽慰说:你这不是收获了爱情嘛?况且,这都是为了大汉,你也别不愿意,寻常兵士哪有这等福份,他们只有冲锋陷阵做炮灰的命;也只有咱们自己过命的弟兄四个,才会有这肥差。等到东吴招女婿时,我自己也要上。 然后我就醒了,再也睡不着,起来对着夜色下的城市发呆。 希望“对国企央企和民营房企融资一视同仁”、“白名单”、“鼓励营造良好的营商环境”等都能落到实处去,而不是停留在喊口号上。 口号喊得很漂亮很响亮,把预期值拉高拉满,没落到实处,反而会造成强烈的反差,给人的感觉很撕裂: 西施的脸,玉环的腰,张飞的嗓子,李逵的彪;半点朱唇无人尝,一拳干死少年郎。 NO. 2|贰 北京这两天取消了离婚限购政策,这已经是近一个月内,北京第四次松绑楼市政策。 很不喜欢这种“很想跪下求你买”,但又一副高高在上“这是给你恩赐”的架势,搞PUA嘛?求人就要有求人的姿态。不过北京上海还可以傲娇一下(北京上海再不济,可以放开落户,还是有海量需求的),其他城市就没办法了。 随着宽松和刺激政策不断出台,且效果越来越不理想,未来出什么政策我都不觉得奇怪。 2023年以来,郑州、太仓、福州等超30个城市针对改善置换群体,推出了“以旧换新”的政策。 “以旧换新”主要是两种模式:一种是帮忙卖,一种是收购模式。郑州是第二种模式的代表,政府指定郑州城市发展集团作为收购主体,全年计划完成5000套。 二手房很难卖,流动性越来越差,想通过卖房再买房的“置换”难度越来越高。这种“以旧换新”模式,不失为一种尝试,但效果嘛,我个人并不会盲目乐观,让子弹飞一会。 如今,鼓励买房、刺激消费的信息和舆论到处都是,但根源是百姓不消费嘛?显然不是,是因为没钱。 应该让有钱人敢消费、爱消费,让他们发自内心自愿地为推动消费多做贡献,而不是对有钱人喊打喊杀,让他们不敢消费。 更应该让没钱的人赚到钱,不要总盯着他们口袋里的碎银两,更不能像重庆那样通过燃气做手脚等下作的手段去偷百姓口袋里的钱。“水表、电表、燃气表、表表领先;学费、保费、医疗费、费费飞天”,谁敢放心大胆消费? 百姓口袋里可能是会有些许存款,但那是他们为家人教育、生病、失业、养老等潜在风险做应对措施的血汗钱。 更别提我们很微薄的社会保障制度了。如果能解决住房、养老、就医难和贵这些问题,百姓口袋里有钱又没有那么多后顾之忧,自然敢放心地消费。不仅是要让百姓有钱,更要让人有信心,敢消费。 要有钱有信心,前提需要有稳定的就业和提升收入。正视现实问题,才能解决问题,而不是啥都“好好好”,好不好,你心里没个X数? 没钱没信心、有钱没信心,消费个锤子,钱都花完了,你给我养老啊?回头你来一句“养老不能靠xx",我连街头都不能流落,只能躲深山老林里等死。 NO. 3|叁 而要稳定就业,就要充分发挥民营企业这个就业重器的作用,要让企业有信心: 要营造良好的营商环境,要轻徭薄赋,不要动不动对企业“关心、指导”,你一外行能指导人家内行啥?要相信农民会种地,要相信做企业的会经营企业。无事不打扰,就是最好的支持。 要法治。打牌时,如果规则来回变,或总有人出老千,慢慢地就没人愿意玩了,原因很简单:这已经不是赌场,而是屠场。 要公平竞争。不要国企央企拼爹,民营企业只能拼命。 不要总想着“既要又要还要”,但凡读过点书都知道,这是不可能三角。很多女人想要的,只有渣男能给;很多男人想要的,只有绿茶能给;很多人都想要的快速致富、有些人的既要又要还要,只有骗子能给。 不要不敢承认和面对问题。做错了,去承认和面对并不是什么丢脸的事,不敢面对不敢承认,一味地找借口和理由,那才是最耗损公信力的事。就像渣男渣女出轨,不反省自己,还指责都是对方的问题,“一切责任尽在xx”,让人作呕。 人有两条腿,却只能走一条路,无论做何选择,能承担后果和责任,那就是顶天立地的人。 至于普通人都是底层,如果可以,要尽可能地对同阶层的人报以同情和理解,如果可以,谁愿意背井离乡呢?不要一群汤都喝不上的,去笑话人家吃肉的肉不好吃,徒增笑柄。 其次,非常时期,降低自己的欲望。降低欲望,是通往幸福的唯一方法。 最后,认识到自己能力的边界也是一种能力。普通人少折腾,保留现金流就是最好的,就算是机会来了,你有钱,也比其他普通人的机会更大。接受自己平庸、接受自己孩子和自己一样平庸也是一种成功。 就这样吧,今天我嘴壮怂人胆,胡咧咧几句。 |
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害死我们的,往往是对过往的思维定势,因为过往曾因此成功过,就认为未来必定还是会复制过往的路径,然后“刻舟求剑”,结果直接被埋,这就是“淹死的都是会游泳的”。 |
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NO. 1|壹 NO. 2|贰 NO. 3|叁 |
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以前,我觉得众生皆苦;现在,我认为人各有命。看看那些乌烟瘴气、充满智障的言论,真觉得认知配得上苦难。 |
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写点旅行感受~ 天玑 金渐成 2024-06-05 20:32 美国 一眨眼,出来走了两个月,从韩国到日本,再到美国,准备前往加拿大,然后去澳洲和新西兰。 家境一般的中下阶层,需要一个打拼的周期,用来积累财富等原始资本积累,会更偏好北美这种社会福利保障健全、人工费高的国家,只要足够努力和奋斗,就能快速获得可观、不错的财富。 |
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行动是对认知的肯定 又是一年高考时。 |
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昨天,国家统计局发布今年1-5月全国房地产基本数据:1-5月份,全国房地产开发投资40632亿元,同比下降10.1%;新建商品房销售面积36642万平米,同比下降20.3%; 倒茶的事,舆论汹汹。认真看完了,不想多说啥,早有这个预见。我最近在看近代史,看到当年曾国荃解决军饷靠的是“打下城池,屠城三日”。呆过的一个top级企业,公司主营业务收入日渐衰微,没钱,员工和管理层都在想方设法搞钱,以稳定自己的收入和福利。于是,集团上面没有组织,但下面要吃饭,于是自发性地发起“刮钱运动”。即便矛盾搞得很尖锐,那也是下面的问题,上面没组织,顶多就是抓下面一两个来咔擦了以平息事态;可控范围内,则睁一只眼闭一只眼,允许下面继续“刮钱”。武夷山的朋友说,他们农村养猪是这样的:平时种田,有收成的时候,人吃粮食和菜,猪吃点残羹剩菜;冬天的时候,没收成,杀猪吃,过冬。我们只知大势将至,却不知未来已来。 |
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过去一个月,读者在评论区提问了一些不错的问题,我整理了几个,供应参考。 第一个问题:老公不上交收入,让闺蜜们笑话我没有财政大权,该不该跟他闹? 这个问题其实很简单的: 如果收入不高,去掉房贷车贷和家庭开支后,就剩三瓜两枣,那没什么好争的,谁存得住钱,谁管; 如果收入高,男方比女方能赚钱,投资能力也比女方强,就男方管钱。可以将收益的一部分交给女方管,作为家庭风险备用金,这个前提是女方不是个败家娘们。 至于闺蜜们笑话啥的,不要当回事。我们常说“既怕兄弟吃苦,又怕兄弟开路虎”,这个的女性版本是: 当你过上好日子的时候,你最主要的敌人,你死我活的敌人,是过得不如你的闺蜜们。 第二个问题:现在网络环境乌烟瘴气的,让人看了心烦,怎么办?怎么看那些嘴上“爱国”的行为? 简中的网络真的是坨💩,谣言横行,动不动美国崩溃,欧洲崩溃,日本澳洲民不聊生,只有俄中最牛X。 川普这类人,在全球政商界有名的富豪、人精,在简中被塑造成一个傻冒+癫狂+神经病院的疯子,连村口的乞丐都能笑话他。 这明显不符合常理嘛,稍微用点脑子都知道。 一边要反诈,要百姓提高甄别能力。一边又在搞降智,弱智化,很矛盾。真不知道到底怎么想的。 一堆败类,动不动以“爱国”的道德名义,网暴、胁迫他人必须跟他们一样蠢,有不同观点就扣个“行走的50万、1450”之类的帽子。 动不动就喊打喊杀,想营造良好的营商环境,有难度。 爱国,不是打嘴炮。企业踏实经营,创造就业和税收;个人把自己的生活过好,不给社会添麻烦;能力范围内,尽量去帮助他人,如公益慈善、助学、助农等。这些都算是行为上真正的爱国者。 当你懂得这些以后,遇到类似的信息就可以直接划走,不消耗心力。心累才是最累的。 第三个问题:能不能谈一谈你的消费观? 我是极简主义者,不喜欢东西太多。穿的无所谓,季节性的衣服,每个季节3-4套,够用就行,多了会分神;不讲究品牌,怎么舒适怎么来。 对入口的东西比较讲究,水、果蔬、米、茶等,宁肯多花点钱,也要好的品质。 对奢侈品、车、手表等,没有什么概念,在我眼中就是一普通物品,会给媳妇买就是了,自己没感觉,不需要; 对居住的环境,要求干净、安静、物业要好,业主不要乱七八糟的。 对外物没有什么占有欲,我个人的消费金额每年都比较固定,波动不大。 第四个问题,纳斯达克和标普500还能继续持有吗? 我个人是2020年3月20日开始持有这两个,并在随后三年内不断加仓的。 那时美股熔断,国内新闻都在说美股崩了,接下去要轮到欧洲。我个人认为这是个不错的买入节点,于是买入。 另一个精准抄底的,是腾讯22年10月底暴跌,200以内梭哈,这个之前的文章里写过。 这两个基本面都没有恶化,砸盘主要是因为情绪,有机会就买入,不能浪费上天给的良机。 纳斯达克和标普500一直持有至今,不过23年四月左右,我就已经停止买入。主要是觉得涨高了,有风险。 认知不到位,就错过了后来这一波上涨。后续会继续持有。 美国在70年代也经历过长期的经济滞胀一一通胀与衰退并存。两次石油危机引发持续高通胀,美国制造业面对日本和西德的全面挑战而竞争力下降,导致制造业外流,进入痛苦的去工业化过程。 最终走出长期滞胀,靠的是科技的力量,抓住了第三次工业革命,将产业结构从传统制造业为主,转向信息科技、金融、消费、高端服务业为主。 微软和苹果,就诞生于那个时代。近几年带动整个经济的七巨头,都是科技型企业。 第五个问题:要到什么时候才有可能好转? 只有面对问题,才有可能解决问题;连面对问题的勇气和能力都没有,又谈何着手去解决问题? 所以,很明显:实事求是的时候。 就这样吧。 |
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身边的朋友这两年要么外出,要么躺平。 做得也对,当环境进入冬季,适合冬眠,穿过冬天,才能抵达春天。 不能忽视市场调节,轻视社会资本,万事都想自己一只手抓住。这样最后往往既没有健康的市场循环,也缺乏合理的分配机制。 不能每一次大投入,最后都成了骗子们的盛宴。 要发展,需要稳定、希望、空间等要素,缺一不可。 活着,等待机会;活着,才有后续的可能。 问了几位朋友,这一年在做什么? 他们要么在旅行/考察,要么静下心来陪伴家人,有些在学习。 在这个时期,多总结过往,多学习他人成败的案例和经验,多掌握和提升技能。 多陪伴家人,多点耐心、关心和关怀。职场/事业的身份,只是诸多身份当中的一种,并不是一个人人生的全部。 小儿子跟我爸打电话时,问:“爷爷,爸爸他是不是听话的乖孩子?”。老爷子笑呵呵地拆我的台:“他一直都不听话”。 儿子挂完电话后,眼里满是困惑。我拉着他的小手,抱着他蹲坐下来: 因为以前机会多,风口多,未曾抓住过机会和风口的父母,他们建议没有什么太大的借鉴意义。所以在做事业和成长规划上,不需要太听父母的; 以后机会很少,风口也几近消失,孩子他们这一代的上限,大概率是不如我们这一代曾抓住风口的人。所以要多听我们过来人的经验和教训,参考借鉴。 就像月入几千的人,去指导一个亿万富豪,正常情况下是荒唐。而一个亿万富豪,指点他人赚百万,还是比较现实的。 经历本身就是一种答案,来自于阅历、眼界、格局和见识不同,导致的经验差异。 大儿子在一边插话:爸妈他们的经验和教训,就是宝贵的财富。 小儿子懵懵懂懂,他问我:那我们最宝贵的财富是什么? 我想了想,告诉他: 这个阶段,你们最宝贵的财富,是有父母遮风挡雨、指引、希望(无限可能)、空间。 我们人类最伟大的财富,是自由下的创新。创新意味着探索、开拓和进取,意味着社会和文明发展、进步。 人是目的,而不是工具,不应该把人变成巨大机器的一部分。 小儿子听完,从我大腿上站了起来,很兴奋: 现在有很多财富,除了这些,钱也是财富,是看得见的财富,他有一些就存在家里的储蓄罐里… 我……终究是年纪还小了些,理解能力够不上。 大儿子倒是问了个很不错的问题:正常家庭,是怎么保护财产,让自己不阶层滑落的? 中上层富豪就不必说了,在社会各行各业的生产资料中占有一席之地,有自己掌握的资源进行“鸡生蛋,蛋孵鸡”的生钱游戏。 小富豪(1亿+净资产、流动资金占比20%+)的话,如今主要往金融资本集团化方向走。 现在很多地区小富豪纷纷抱团,组成小财团集中去投资、运营一些生意。这些生意往往有比较明显的资本壁垒,可参考性和复制性不强。 正常家庭,一般指中产家庭。那中产家庭维持阶层不滑落的方式主要有: 食利化。这个简单来说,主要是寻找可以产生被动收入的渠道,比如稳健投资、收租、合伙等等。 技能化。更多的是依靠教育,获得超出常人的能力和学识,然后做自己擅长的东西来赚钱。 实体化。投资及运营所有强现金流的刚需型项目,确保资产稳步上升,跟上时代。 还有一种是转型,从“纳粮的”,变成“吃粮的”,比如考公务员。在体制内蛰伏的同时,将重心放在孩子教育上,生两三个孩子(转向技能化);或者自己是前三类,然后让孩子去考公。 中产是个伪命题,因为不掌握生产资料,所以风险很大,不稳定。 也因此,这个群体最爱冒险,喜欢“赌一把”,投资复杂、技术性强、前景不太明朗、需要一定融资的项目。 要么就是通过下沉渠道,去割落后的地区的韭菜,这种风险一般都很大,吃牢饭是常有的事。 如果可以,最好的办法还是出海,赚洋人的钱。赚了钱是有本事有能力,既赚到钱,还赚了口碑,也不怕别人眼红。 赚国人的钱,在这个内卷的时代,即便做得再好再正规,也很容易被眼红的人扣上一顶“割韭菜”的罪恶帽子。 这段时间偶尔写国外的一些见闻和感悟,偶尔也能收到个别连国门都没跨出过、活在信息茧房里的“人才”的评论,指点江山的宏大叙事,我看了自愧不如。 除了笑一笑,拉黑了事,我啥也没做。 蠢了很多年,小事可以骗自己,中事可以选择逃避忽视,遇见改变进程的大事,他们还有精神胜利法。 嗯,不要去动上层人的利益,也不要去动底层人的观念。 有人常问,市场啥时候会好起来?美联储降息了会不会好起来?这个要看根源在哪里。 与其慌乱,四处寻找答案,不如保持耐心,多提升自己。 最长的路也有尽头,黑暗的夜晚最终也会迎接清晨。 |
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https://mp.weixin.qq.com/s/5zaDG4vE50q09j-IXjsH9w 今天跟小孩们讲历史,主要是国内1945-1976这段时间线。 |
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早上六点半醒来,看到英伟达发布的财报: 虽然央行在敲打债市,但目前的调整,算不上是真正的调整。 要想真正地结束债牛,最根本上,是要让资金有个好的去处,也就是解决资金的去路问题。 未来,当债牛结束,出现踩踏式卖出的时候,才算是债市真正的调整。 至于具体时间,我也不知道,就像我也不知道美股什么时候会崩溃,大A什么时候能行,楼市什么时候止跌。 更多的人渴望着,文明前行驱散黑夜,也终结内卷的肃杀,平复信息的喧嚣和复杂的愁思,能有一场好梦。 |
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更可怕的泡沫~ https://mp.weixin.qq.com/s/ElKGWjVZMc8xkg_CJfBwSw 昨天带着孩子们,去一个山清水秀的地方游泳。 |
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美股七巨头最近处于震荡期,下跌-修复-下跌-修复,如此循环。 |
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上市公司回购股票后主要有2个用途,1个是注销股份,这样剩余所有股东的权益都提升了,是最佳选择;1个是把回购的股份当作股权激励发给员工,这种回头还是会砸回到二级市场,从提振股价的角度出发和注销股份完全没法比。 |
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当一段婚姻有了第三者出现,大多数人会第一时间急着骂小三。但其实,小三的出现,不是婚姻失败的原因,而是结果。 当小三出现,这段婚姻便很难回到正轨,无他,小三只是夫妻双方矛盾的产物,并不是矛盾本身产生的根源。 因此,当危如累卵的婚姻关系,以小三的出现将矛盾的结果呈现后,要再回到正轨上,就需要回溯矛盾本身产生的根源并加以解决,克服困难,给婚姻重新注入信心。 当然,这很难,因为没有信心和信任。同理,当一个负债累累的公司或行业表示要“重新注入信心”,那么你就应该该知道它是脆弱的,大概率要失败的。典型如恒大。 现在房地产等行业,各种刺激政策和托底政策不断,但效果嘛,有目共睹。我个人认为,需要重振的不是消费欲,是对未来的信心。 当下最重要的事,是给行业和社会注入信心,但信心该从何而来? 信心建立在安全感上。 因此,围绕信心/安全感这点上,我将过往公众号一些文章的观点做了归纳和总结:法治、爱民。 首先是依法治国,即法治。现代制度带来的最大最宝贵的东西,是安全感。摆脱人治,迈向法治,有制度和法律保障,有法可依、有法必依,无疑是难能可贵的进步,也与现代商业制度相匹配。 其次是政策要有定力,可以因时制宜/因地制宜,但忌朝令夕改。朝令夕改,不仅劳民伤财,还严重损伤公信力和权威。 对于舆论的尺度,要营造有利于企业经营的氛围,忌喊打喊杀;言论自由适度宽松,堵不如疏。 要知道,为善如逆水行舟,作恶如江河日下。我写得挺克制的了,但句句心里话。 NO. 2|贰要善待百姓,要爱民: 企业层面,对中小微企业要切实去落实减税等利好政策,忌明降暗升。现在企业的压力都很大,成本飙升,如用人成本: 最近的社保基础上调后,我做了个大致的测算,员工一万元月薪,他到手只有7000元出头,但公司实际支出约16500左右(不精细,略有偏差)。 当下的大环境,中小微企业很难,营收锐减,很多企业经营者将脑袋别在裤腰带上(押上个人房产等资产和身家性命),去冲锋陷阵,结果难如预期。 根据官方公开信息,我们的企业综合税赋世界排名靠前,所以要切实落实减税等利好政策,轻徭薄赋。 我们应该实事求是,什么都是好好好,不仅自欺,也欺人。去面对市场和企业的困难和问题,才能解决问题,而不是将鼓励和支持停留在口头上。 我接触过一些公司,也了解过存在的问题,打牙祭的事,也见得不少。更糟糕的是,很多时候,还得强忍着。一句轻轻的“没关系”里面,总是蕴含着“草尼玛真想分分钟弄死你”的力量。 如房地产行业,现在很重要的“保交楼”和融资等利好政策,要落地和实施,忌喊口号,购房者看到“保交楼”的结果,自然会做出符合自身利益的选择。如果仅停留在口号上,不仅购房者会大幅度减少,连新房市场的客户都会倾向往二手房。 男人亲热完,总担心女人纠缠他;女人亲热完,总担心男人不要她。所以,能折磨你的,从来不是别人的绝情,而是你的心存幻想和期待。 NO. 3|叁百姓层面,要“富民”:稳定和扩大就业,提高百姓的收入(提升个税征收线等)。 信心修复靠的不是口号和宣传,而是老百姓口袋的钱,而钱包修复还需要很漫长的过程。因此,首先要稳定和扩大就业,民营中小微企业提供了庞大的就业岗位,这就回到了上文“要落实减税”和“营造有利于民营企业发展的营商环境”这点上。 稳定和扩大就业,还要维护好就业生态系统。在我的观念中,就业这个生态系统,老人退休,中年人上升,年轻人入列,本是一个良性循环,有退有进,有上有下,循环往复。 现在呢?属于年轻人该入列的位置没有了,因为中年人还在;属于中年人该上升的空间也缺失... 从年轻人卷到中年人,大家都在熬。如果像我这样能退休的人都选择迟迟不退,中年人怎么往上升?年轻人哪有空缺入列?所以我挺讨厌董明珠这样的人: 一把年纪了,屁股还黏在椅子上不下来,以个人喜好和意志影响/左右格力的发展,人老了容易犯糊涂,比如主导研发被吐槽看起来很土又没销量的玫瑰空调;让格力接盘银隆,给她个人投资失误买单,颇有点将个人利益置于格力利益之上的味道。 提高百姓的收入,如提升个税征收点,如5000元/月提升到10000元/月,让百姓从中实打实的获益。个税抵扣、下调存量房贷利率等,也是很重要的项,这些目前我们政府都在做。 政府爱百姓,百姓自然也爱政府。 NO. 4|肆当人们经常怀念过去的时候,往往是因为当下过得不如意。 对于我们个人来说,在未来很长一段时间内,不要把自己的预期和欲望拔得太高:贫穷对于乞丐来说不算什么,悲惨的是他看中了橱窗里那颗昂贵的钻戒。 “人一辈子,走走瞧瞧,吃吃喝喝,不生病,就是福气,如果能遇到自己爱的也爱自己的人,再发点小财,就是天大的福气”。 在生产力高度发达的今天,除了伤病带来的痛苦是客观存在的,其余的所有痛苦,都是自己的价值观带来的。 任何反常的、超预期的、难以理解的事件,都是我调整自己对客观世界认知的好机会。有些人之所以不愿改变,是因为害怕未知,但历史唯一不变的事实,是一切都会变。 终其一生,唯一的人生课题就是找到自己。极少有人能真正理解自己,哪怕是亲人,朋友或恋人,他们只能辅助。 我能体会囊中羞涩的窘迫,能理解穷人乍富的傲慢,能想象井底之蛙的短浅,能宽容吹嘘者的外强中干…能理解这一切的无知、偏见、自大、虚荣、傲慢、自卑,众生百态皆有其缘由。 不艳羡权贵,不媚不欺,不卑不亢;知世界之大,知自己渺小,知时间之长,知得失去留皆常态。“不以物喜,不以己悲”。 年轻时,我砍柴的时候想着挑水,挑水的时候想着做饭;现在,我砍柴的时候就砍柴,挑水的时候就挑水,做饭的时候就做饭。 抬起头,有人见尘埃,有人见星辰。 |
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因为日本有大量在华务工人员,他们长期居住在中国,不愿意自己的孩子当留守儿童,所以就接到中国一起居住。这些孩子以后长大是要回日本的,他们不方便接受中国的公立教育,所以为了满足这些孩子的需要,日本的大公司和商会会筹建只招收日本小孩的学校,我觉得这很合理。 |
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北上广深楼市止跌的推演结果原创 奇谈Sir 天机奇谈 从2021年初至23年底这段时间,对读者的建议是及时将房子卖出。 自己也是在20-22年底处理得差不多了,去年处理尾部的一点点,还写过一些自己卖房的经历,到去年底仅剩几套自住的,分布在上海深圳和杭州。 到了今年,已经不给建议。不是不想给,而是形势很明朗,继续下行,暂时看不到终点。 这时,我能做的,就是看看楼市在未来几年会走到什么程度,然后供大家结合自身的情况做个参考。 NO. 1|壹 这个月14号,统计局发布的房地产数据,看了下,嗯,没什么意思。 把时间线拉长来看才会很有感触,把2021年上半年的数据拉出来(2021年是房地产的顶峰)和今年的数据进行对比,这样对比会很清晰: 房屋的新开工面积直接下滑了62.5%,其中住宅从2021年上半年的75515万平米,下滑到今年上半年的27748万平米; 商品房销售面积下滑45%,其中住宅销售面积下滑49.3%,基本腰斩; 新建商品房销售额中的住宅销售额下滑51.2%, 所有数据中唯一保持大幅度增长的,是商品房待售面积增长了44.7%,其中住宅库存从23132万平方米增加到了38287万平方米,商品房住宅库存增长了65.5% 嗯,就是这样。 我们都知道现在在跌,也知道未来大概率会继续下跌,更想知道的是:还会跌多久。这个才是当下很多人关注的核心点。 过去这五年,曾用模型推演过不少行业的事,准确率还算可以,90-95%吧,比如提前一两年预测到具体暴雷的房企和暴雷时间,典型如碧桂园,可以精确到暴雷的月份。 这个是基于所涉及的维度小,推演一家企业还是很简单的,需要的数据就那么些,不超过7项。所以得到的结果偏差不会太大。 但涉及到城市楼市止跌企稳这类维度高、数据大...我是第一次尝试,既然答应了要做,即便过程中过多次感觉没有把握和不满意,也还是硬着头皮做下去。 目前的看到的结果,可能偏差会比较大,所以只能看看,做个参考,不可较真。 因为这些推演所采用的数据都是最近5年的,所以最终结果要成立,基于一个基本原则:未来经济没有急剧恶化和急剧下行。 如果急剧恶化和急剧下行,偏离过去5年的数据轨道,那么结果便不正确也不成立。 还有一点很重要的:止跌企稳不意味着回暖和上涨,可能是筑底。 NO. 2|贰 深圳之前做了个简单的结果描述,漏了个很重要的变量没有写进去,因此再写一遍: 结合最近五年的一二手房数据、法拍房数据、人口数据、收入前列数据、居民杠杆率等16项数据。 再算出各项偏差,做了脱敏处理,得出修正系数1.67,这个修正系数太大的,结果偏离度会比较大。 先来看初步结果:数据上体现,深圳整体跟高点时相比,跌去了约38%+,原本在6-7月份已经初步有止跌迹象了,但最近的8月份又继续破位下跌,且这个势头,会延伸到明年三四月份。 这也就意味着深圳至少还会经历一轮的调整,周期约6-8个月左右,即明年三四月份左右初步止跌企稳;如果未能在这一轮有效拉着止跌,那么将陷入缓慢下跌通道,持续15-20个月。 这个结果是加入了降低存量房贷利率等利好政策在内的。因为每次政策出来,都会对短期成交数据等有较大影响,波动的系数能达到1.3-1.9+,典型如“517”楼市新政。 一般来说,修正系数在1.3以内,算比较优质的修正系数。越往上,偏差越大,做了个测算,偏差每增加0.1,体现在结果上偏差是3个月。即这里1.67-1.3=0.37,差不多结果上会有11个月的偏差。 最终结果是:深圳最早6个月—17个月内能止跌,晚的话20-31个月止跌。 数据波动太大,不妨将隔壁的香港做个参照物,看看香港什么时候止跌,或许也是个不错的参照。 这里说的是整体市场,不参考个例,每个区、片区都不一样,在整体内,个例往往会有分化,有的楼盘大跌,极个别坚挺,因此结果只能做个大概参考。 NO. 3|叁 广州的数据就比较平滑,修正系数1.55。 整体跟高点相比跌去了约27%+,除了中心极少数项目的成交价格相对坚挺,大部分下滑得义无反顾,各数据都相对好处理,波动不会特别大,只需要修复下跌时幅度过大的那段周期曲线。 广州的结果是22个月的下行期,1.59-1.3=0.25,偏差每增加0.1,体现在结果上偏差是3个月,即广州的结果偏差在9个月。 最终的结果是22-31.5个月,即大概2年-3年内。不妨将隔壁的深圳做个参照,看看到时深圳什么时候止跌。 上海的数据也是特别难处理,修正系数1.62。 一些市中心的项目挂牌价高,最近一年鲜有成交的,甚至还有一些很坚挺或微涨的,导致整个数据的波动特别大,曲线难以修复。典型如融创滨江壹号院这类豪宅项目。 上海的房价,整体跟高点相比,跌了28%+,今年的老破小成交是个亮点,300万以下、300-500万的,以及1000-1500万的改善,止跌的迹象相比其他类型的房子,会比较明显。 我个人不建议买老破小来“理财”,收租,因为房价会下跌,租金也会跌,主要看城市流入、流出人口,这个是最简单的市场供需关系。 今年很明显的一个迹象是一二线城市的租金普遍在跌,而三四线城市及以下小城市的租金有些在涨,因为人口回流。 上海的结果是14个月的下行期,1.62-1.3=0.32,偏差每增加0.1,体现在结果上偏差是3个月,即上海的结果偏差在10个月。 最终的结果是14-24个月,即1-2年。上海还是比较有吸引力的龙头城市。 北京的数据整得最久,各个区域各个时期的差别都很大,整体修正系数1.6。 我就像只小蚂蚁一样,在北京这个数据大烙饼上爬呀爬,好不容易才走出来。 北京的房价,跟高点时相比跌去了27.5%+,眼看最近三个月的数据有加剧奔着30%+的趋势去,新房二手房齐使劲。 北京的结果是16个月的下行期,1.6-1.3=0.3,偏差每增加0.1,体现在结果上偏差是3个月,即上海的结果偏差在9个月。 最终的结果是16-25个月,即1-2年。时间上跟上海差不多,所以北京不妨看看上海什么时候止跌,上海止跌了,北京估计也就差不多了,这俩都挺有意思的。 就写到这吧,以上的仅作为一种观点供参考,不要较真,毕竟只是一种推演,又不是真正的结果。 有点累,早上9点修改到这会,删改了6回,再发不出去就不发了。 我这么勤勤恳恳写一篇稿,属实难得,比驴还勤快。说起驴,突然想到,驴也挺有意思的: 驴拉磨,磨着麦子,麦子变成面,面做成饼,饼再夹上驴肉,做成著名的驴肉火烧,剩下驴皮熬成阿胶。 如果仅仅到这,那也还算好的,就怕驴看着这堪称完美的一生,感慨:没有磨坊哪有家,没有磨坊,我什么都不是。 驴生得意须尽欢,蠢驴难过主人关。 |
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下午在朋友那喝茶。 原因是多方面的,这里就不展开说了。 年少时,春风得意马蹄急,不信人间有别离。人到中年慢慢才发现,我们已经和很多人见完了最后一面。 |
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时间太匆匆,一眨眼快一个月没更新了。
NO. 1|壹
杭州继放开限购后,又玩了新花样:以收储模式去库存。
据临安区住建局信息,房源要求在杭州市临安区范围内;以整幢作为基本收购单位,单套面积不超过70㎡;收购房源需搭配一定比例的车位:60㎡以下每套0.6个车位,60㎡以上每套1个车位。
想了想,觉得这个挺有意思的,如有开发商急需要回款续命,可以介入这个模式。只是,卖的没有买的精,通过这种模式赚钱就别想了,能收你的房让你回款苟活就已经很好:
这些年高价拿地的房企很多,如2万/㎡的楼面价,房子建好以后血亏卖2.2万/㎡,还卖不动的,比比皆是。收储模式下,按要求调整好面积和车位配比,略低于市场售价,2万/㎡卖给政府。
如此一来,房企亏了钱,但加快了销售回款,现金流不至于崩断,断肢续命;政府卖地拿钱后,等房企盖好再掏钱低价收回,也算帮开发商加快销售回款,就是“白嫖”的味道太浓了点。
收储这套模式未来若是推广开,项目大概率位置都比较偏,属于近郊和城市边缘,市中心的项目很难参与其中。这举措,对楼市有一定的托举和维稳作用,但效果要看资金的投入量,我大概用模型跑了一下,9-10万亿左右是效果开始凸显的一条线。解除限购、降低首付和利率等,都不过是短时间内释放一波需求而已,很难长时间维系。
“收储模式”的资金从哪来,表面上是从银行来的,但实际上老爷不会创造财富,财富都是百姓自己创造的,如果老爷想多花钱,那只有榨取百姓的钱,如涨水电燃气费等;或者让纳税人多缴税,别总想着是别人来买单,买单的就有你自己。本来就没有什么“公款”和“免费”一说,全都是纳税人的钱。真要救楼市,最核心的举措,还是“富民”,让百姓口袋里有钱,就业稳定,对未来的信心和预期高了,才能从根本上稳楼市。我曾观察过家里菜园子的韭菜怎样才长得好:要有充足的光照、丰富的水源、肥沃的土壤和精心的栽培。说到底,救楼市,“你”怎么想的一点都不重要,最重要的是市场主体(百姓)是怎么想的。
NO. 2|贰
雅居乐未能在宽限期内支付一笔美元票据的千万元利息,实质性违约。现在的房企,在下行的市场中,没有一家敢说自己能独善其身渡过寒冬。中南被退市、万科被推上风口浪尖、龙湖和金地也曾深陷流言......
年初的时候,我闲着没事,把过去5年的行业各房企的数据用模型跑了一遍,然后发现,几乎没有房企能扛得住今年全年销售额再下跌超25-30%,一旦下跌超这条线的话,18个月内彻底爆发。现在的楼市,还有一个需要注意:城投不断拿地,但拿完地转手就抵押给银行,套钱用于城市配套服务和公务人员的工资发放等支出,拿出来开发销售的寥寥。如此一来,在房地产市场下行期,大量的地块和风险,就会集中到银行等金融系统去。现在全国拿地前100名的企业,城投占比超三分二了,更别说榜单下,有多少中小城市的城投在玩“左手转右手套钱”的游戏。
要么让城投拿的地进行开发,进入市场销售,盈亏风险在城投主体上;要么需要约束城投拿地,以及抵押给银行的规模。不然这般滚雪球下,风险容易被放大。
很多人认为,楼市不好了,所以经济不好,这种属于因果倒置。楼市下行只是经济不好的果,并不是因。
还有人说应该“大放水”。大放水,以当下的信用货币体系,越是有资产的人越容易获取信贷资金,而没有资产作为银行信贷抵押物的人,在富人不断掘金的过程中,穷得很稳定。贫富分化随之加剧,财富也只会代际传递,阶层完全固化下,没有家庭背景和财富的年轻人,会内卷、躺平、低欲望。那么,参与到楼市这场游戏里的玩家仍会越来越少,最后一样是“供大于求”的局面。还有人说,“通胀要来了”,这是典型的贩卖焦虑。现在并不具备产生通胀的条件,供大于求,一味提升物价、水电燃气费等生活成本,但不提升百姓的收入和稳就业,“人为通胀”是制造不出来的,只会让百姓对未来的预期更保守,然后不断加强储蓄,节省开支。你要说现在一切“稳中向好”、“遥遥领先”,那当我没说。奸情不是爱情,“终是金莲动了情,大喊西门不要停”,我说的是情况,你说的是战况,沟通不在一个频道上。
NO. 3|叁
这段时间我四处走走看看,所以更新很少。
这环境,有些话是不能放到台面上讲的,但这些话指出的事实又是客观存在的。那就少说吧。一直认为,只有面对问题,才能解决问题,实事求是就是最大的正能量。但很可惜,有些人连面对问题的勇气都没有,一看到问题就是扣帽子。人真正的悲哀,不是没有受过教育而愚昧,而是受过教育变成了蠢货。全聚德烤鸭店跑了只烤鸭,有的烤鸭可高兴了,少了只鸭子和它争夺华贵的烤箱资源。多经历点社会的毒打挺好的,能说服一个人的从来不是道理,而是南墙;能点醒一个人的从来不是说教,而是磨难。我们每个人都不可能看到自身之外的东西,或者说,每个人在别人身上看到的东西都与自身相等,只能用自己现有的见识、智力等,来思考和打量他人。最重要的事情就是如何清楚地认识自己:我是谁,我的性格如何,我有什么优缺点,我适合做什么,我喜欢或不喜欢什么样的生活方式。当然,这也是我们目前的教育体制最大的缺失。残酷的社会压力逼迫我们通过复制所谓的成功道路来获取社会资源,而完全忽视了人的内在动能,人是目的,而不是工具和手段。昨天傍晚,看了一场日落。夕阳落下来,整个天边都是红色的,落日余晖晒在我身上,暖暖的。那一瞬间的感觉是:在人间。当下这种闲散的生活,仿佛积累在一起突然拍打在心上,像一个老者,每天在这个有雪山有大海的地方,遛狗、做饭、和朋友聊聊天、陪陪小朋友。虽然无聊,但也挺好的。若无闲事挂心头,便是人间好时节。
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